Bonjour amis frugalistes,

Avant tout, nous allons parler de la règle des 4%, très connue chez nos voisins outre atlantique.

La règle des 4% est une règle utilisée pour déterminer le montant qu’un retraité peut retirer de ses investissement chaque année. Cette règle vise à fournir un flux de revenu continu au retraité tout en maintenant un solde de compte qui maintient le revenu courant jusqu’à la retraite (je pense que je vous ai perdu la).

Par exemple, si vous possédez 1 million d’euros, en retirant 4% chaque année, le flux se renouvelle sans cesse et vous pourriez donc dépenser 40 000€ par an sans que cela n’impacte vos investissements.

Si on l’on souhaite savoir combien nous aurions besoin pour vivre pour le reste de notre vie, il faut donc épargner et investir 25 fois le montant de vos dépenses annuelles.

• 4%*25 = 100% : C’est simple non ?

Si nous prenons un exemple avec des chiffres :

J’ai 30000€ de dépenses à l’année donc pour être tranquille jusqu’à la fin de mes jours il faudrait que les 30 000€ ne représente que 4% donc en multipliant par 25 on obtient :

30 000€ * 25 = 750 000€ d’épargne.

Comme cela ça parait simple mais malheureusement ceci n’est pas facilement transposable en France pour plusieurs raisons :

• Elle a été calculée par William P. Bengen en 1994 sur une période de 50 ans allant de 1926 à 1976
• Elle a été effectuée aux USA dont la fiscalité n’est pas la même qu’en France
• Elle ne tiens pas compte de l’inflation et du marché boursier actuel
• On peut vite tout perdre si certaines des entreprises coulent (exemple de la crise de 2008)

Mais alors me diriez vous comment peut-on calculer ce dont on a besoin en fonction du contexte actuel ?

Plusieurs scénarii sont possibles :

Prendre un chiffre moins gourmand ou s’expatrier

• On peut prendre un pourcentage moins élevé comme 2-3% si on souhaite rester vivre en France afin de couvrir le risque. On peut également vivre dans un département ou une région moins cher comme la Creuse ou les logements sont peu couteux mais un peu loin de tout. Pour la tranquillité, c’est l’idéal si vous êtes plutôt campagne.

Je vous ai fait une petite calculatrice pour que vous calculiez vos besoins

• Vivre dans un pays étranger moins cher pas très loin de la métropole, je dirais 2h maximum pour un déplacement en urgence, notamment familiale si besoin, le Portugal et le Maroc sont par exemple des bons candidats pour un cout de vie moins cher et le soleil toute l’année.

Ceci est valable pour ceux qui souhaite faire des investissements notamment en bourse mais il est important de se diversifier.

L’immobilier

L’immobilier est une stratégie qui peut prendre plus ou moins de temps mais qui est à faire à long terme, ce n’est pas un sprint mais un marathon.

On peut aussi viser une rentabilité de 4% net net (double net in English .. ou pas !) :

• Le premier net est calculé une fois que tout est payé (charges, crédit, taxe foncière etc…)
• Le second net est calculé une fois que l’on a a déduit ce que cela coutera au niveau des impôts sur le revenus

Pour cela, je propose la stratégie suivante :

• Viser des villes attrayantes ou ayant une grande université, il y aura toujours des étudiants pour louer. Ce n’est pas forcement le cas avec la période COVID19 mais en étant un peu en dessous du marché à certains moment, on peut toujours avoir des étudiants ou jeunes actifs qui loueront.
• Si le marché chute, les gens auront quand même besoin de se loger donc si on ne cherche pas l’achat-revente de bien.
• Les locataires payent le crédit dans l’idéal, on appelle cela une opération blanche. Et parfois, on peut même gagner un petit bonus (cash flow positif). L’idéal que cela ne nous demande pas d’effort d’épargne.
• On fait des travaux, on optimise ou on réoriente un bien. Par exemple, un appartement T4 prévue pour une famille loué 800 euros qui devient une collocation louer 300 euros par personnes donc 1200 euros au total. A vous de définir votre propre stratégie.
• On loue une chambre ou notre résidence principal en location courte durée (LCD) type Airbnb quelques jours ou mois dans l’année. Il faudrait quand même voir si on est autorisé à le faire au niveau de sa copropriété et mais également se renseigner sur la législation en vigueur.
• On installe un studio de jardin ou bien on recréer une petite pièce pour louer en continue ou temporairement.

Au final il faut quand même dire qu’on travaillera un minimum sauf si on délègue tout à une agence, ce n’est pas vraiment ne rien faire mais si le système est en marche et qu’on fait les bons choix, on sera quand même assez tranquille surtout si vous avez de bons locataires

Pour la petite expérience, j’ai eu le ballon d’eau chaude qui à lâcher dans mon ancien appartement en location et l’agence n’a fait intervenir le propriétaire qu’une seule fois pour s’occuper de payer les travaux en plus de 5 ans dans le logement.

L’immobilier sera le sujet de plusieurs articles je pense mais vous pouvez d’or et déjà vous former avec ce livre que je trouve excellent et qui est aussi complet que plusieurs formations vidéos vendues très cher par les vendeurs de rêves que vous pouvez voir sur internet.

N’hésitez pas à laissez des commentaires, je pourrais mettre à jour avec vos idées si vous en avez.

Monsieur M.